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深圳二手房指导价制度是在2021年2月8日由深圳市住房和建设局发布的，旨在建立二手住房成交参考价格发布机制。该机制涉及全市3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。指导价的制定主要是为了抑制房价过快上涨，通过价格管制来变相提高首付门槛，从而掐住资金“咽喉”去杠杆。指导价通常集中在3-5万/㎡，5-7万/㎡，而在西部热点小区，指导价大约为市场价的7成左右。
指导价的实施对深圳二手房市场产生了显著影响。首先，成交量大幅下降，从2月底开始，深圳二手房成交套数跌破1000套，达到近5年来的新低。其次，二手房价格出现回调，全市整体均价下滑明显，多个热盘降价10-20%，近半房源仅在参考价基础上浮10%范围内成交。最后，学区房也受到了降温影响，市场表现为量价齐跌。指导价叠加“大学区房”政策推行预期下，对热点片区的学区房成交价格影响尤为明显。
在银行贷款方面，银行必须按照指导价发放贷款，包括后期的经营贷等。如果严格按照指导价为基数贷款，市场上的购房者将大幅减少，同时有助于稳定房价上涨预期。
需要注意的是，虽然指导价已经公布，但在实际操作中，对于13.2万元/平方米以下的二手房，挂牌价可以直接展示真实报价；而对于13.2万元/平方米以上的二手房，中介通常仍会展示指导价，具体报价需要询问中介。此外，网签价格不能超过指导价，银行发放按揭贷款也必须根据网签价格进行。
综上所述，深圳二手房指导价制度通过价格管制和银行贷款政策的调整，对二手房市场产生了明显的调控效果，旨在抑制房价过快上涨，稳定市场预期。
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